近期，國內(nèi)電商巨頭阿里巴巴、京東等紛紛在全國布局拿地，工業(yè)地產(chǎn)尤其是物流倉儲已成為地產(chǎn)投資的熱點之一。在線零售市場的興起與蓬勃不僅影響和改變了傳統(tǒng)零售市場格局，帶動了第三方物流的發(fā)展，而且對現(xiàn)代物流設施市場產(chǎn)生了重大影響。專家認為，未來民營第三方物流將成為市場發(fā)展新動力，預計定制倉庫占高標準倉庫的比例將會大大提升。

物流倉儲租賃需求仍將繼續(xù)增加

電子商務是當下我國現(xiàn)代物流設施市場**重要的需求來源之一。據(jù)艾瑞研究預測，至2017年，我國網(wǎng)絡零售額將達4 .1萬億元人民幣。隨著電子商務市場份額的擴大以及在線零售市場本身規(guī)模的擴大，未來電子商務對物流倉儲設施的需求將會繼續(xù)增加。

一方面，自建物流已具備規(guī)模效應的大型電商將繼續(xù)堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現(xiàn)代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商從**初的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發(fā)展到當前個別已初具規(guī)模的大型電子商務企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺。

另一方面，自營物流越來越高的進入壁壘，令多數(shù)電商尤其是中小規(guī)模電子商務企業(yè)對社會化第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。易商集團**執(zhí)行官沈晉初表示，專業(yè)物流開發(fā)商及其他意圖進入現(xiàn)代物流設施供應的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營物流先發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運營所需資金及學習成本高企等障礙。

物流倉儲用地逐年遞減優(yōu)質倉庫供不應求

近年來，上海一手工業(yè)用地供應日益緊縮。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2013年全市工業(yè)土地供應為585萬平方米，僅為2011年的一半。而由于直接稅收貢獻偏低等原因，工業(yè)用地中的物流倉儲用地供應更是鳳毛麟角。2011-2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積分別為60萬、40萬和27萬平方米，僅占工業(yè)用地出讓面積的3%左右。

第三方物流和零售電商是當下上海優(yōu)質倉庫市場的兩大主力需求。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2013年的主要成交中，兩者分別貢獻44%和38%。世邦魏理仕認為，未來倉庫市場的需求將進一步細分，快遞、電商、醫(yī)藥、生鮮、制造等不同行業(yè)用戶因其業(yè)務特質對倉庫設施提出各種專業(yè)化的需求，定制化有望成為倉庫開發(fā)建造中的主流趨勢。此外，土地稀缺和集約利用也將推動倉庫設施向垂直化發(fā)展。

我國的物流設施在設立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉儲的需要。隨著國內(nèi)個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。盡管我國目前已具有相當?shù)奈锪鱾}儲存量，但國內(nèi)高標準倉儲設施的體量仍相對有限。目前國內(nèi)倉庫的絕大部分仍以老舊的、建造標準較低的物業(yè)為主。

民營第三方物流將成新動力

近年來，我國在線零售市場的快速發(fā)展不僅令電商對現(xiàn)代物流倉儲設施的直接需求不斷增加，而且通過其與第三方物流市場聯(lián)動發(fā)展的傳導作用，間接推升了民營物流行業(yè)對現(xiàn)代倉儲的需求。

展望未來，世邦魏理仕預計，現(xiàn)代物流倉儲行業(yè)的發(fā)展趨勢為：租賃需求繼續(xù)放量，民營快遞企業(yè)及新型物流服務企業(yè)將成為新的物流倉儲租賃需求增長點。

世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務部主管、**董事羅瑾認為，隨著市場成熟度的不斷提升，高標準倉儲開發(fā)或由此前的更多兼顧通用性逐漸轉向標準化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下。預計未來定制倉庫占高標準倉庫的比例將會大大提升。