近年來我國物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發(fā)展，推動了城市物流的快速發(fā)展，也對物流園區(qū)的建設和運營，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。
據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國目前各類物流園區(qū)數(shù)共計754家。但是按照我們國家的行政區(qū)劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區(qū)852個，合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國由各級政府主導的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區(qū)的數(shù)量也應當在數(shù)千家!
我國物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標準。業(yè)內的一般共識是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對象，把物流園區(qū)劃分為貨運服務型、生產(chǎn)服務型、商貿服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)(狹義的，一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等)、物流基地(一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐)和物流中心(一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主)三大類。
隨著眾所周知的房地產(chǎn)調控政策的持續(xù)影響，地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項目，物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。而且，物流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求!
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。
1、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結構與市場客戶需求
在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：
(1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。一般來說，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市(地區(qū))層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點，問題，趨勢等。
(2)當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結構分析。一是了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa(chǎn)業(yè)的構成，以及支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。二是當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關優(yōu)惠政策等。
(3)市場需求分析。當?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流?如果是，那么主要企業(yè)是誰?主要產(chǎn)品是什么?或是銷地物流?如果是，那么主要需求企業(yè)是誰?需求什么?還是中轉地物流?如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求?
2、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業(yè)
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：
(1)周邊主要產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)。即對項目所在地一定半徑區(qū)域內的各類產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標，功能布局，未來規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。
(2)周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。
(3)潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。
3、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
(1)區(qū)位優(yōu)勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(是工業(yè)城市，是商貿城市，還是旅游城市?)，目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢，人口規(guī)模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐?還是輔助從屬?微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
(2)交通優(yōu)勢。根據(jù)項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。港口，了解當?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。(如果建設空港物流園區(qū)會重點進行分析。)在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。
4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設計
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
把握物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個方面：
(1)基本的戰(zhàn)略定位。即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區(qū)還是貨運型物流園區(qū)?如果做貨運型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運，鐵海聯(lián)運等等?要具體化，市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位(細分市場在哪里)，客戶定位(具體是哪些企業(yè)入駐)，產(chǎn)品定位(園區(qū)的建筑形態(tài)如何)，品牌定位(市場形象如何)等。
(2)主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務互動和效率優(yōu)化。
(3)具體規(guī)劃設計。包括建筑形態(tài)(外觀和內部)，道路規(guī)劃(人車分流)，景觀綠化等。而且具體規(guī)劃設計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術需要。
5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務。因此，確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式，才能形成園區(qū)建設與運營的良性發(fā)展。
(1)土地規(guī)劃。物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要(國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地)，可以根據(jù)實際情況申請部分市場(商業(yè))用地。土地價格與當?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
(2)開發(fā)原則。正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā);滾動發(fā)展，分塊管理。
(3)經(jīng)營模式。物流園區(qū)的具體經(jīng)營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)(業(yè)戶)進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是**的選擇。
(4)項目后期運營的收入結構。除了房屋租金(含物業(yè)費)外，還有業(yè)務整合收入(入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務需要)，信息服務收入(為入駐企業(yè)和相關企業(yè)提供)，以及其它收入。
6、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證
物流園區(qū)項目的成功，市場調研是前提，戰(zhàn)略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區(qū)公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。
(1)園區(qū)公共服務體系。包括5個方面：一是專業(yè)性物業(yè)管理服務。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的**、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具**，辦理行政許可(開展物流業(yè)務的行政審批)等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。三是企業(yè)管理服務。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構長期合作。四是業(yè)務整合服務。為入駐企業(yè)提供業(yè)務信息，提供輔助性業(yè)務服務(如配送、裝卸等)，使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務成長。五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
(2)物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區(qū)內部的業(yè)務管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設業(yè)務管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
7、獲得政府的相關扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
(1)國家產(chǎn)業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)項目在當?shù)卣?發(fā)改委)辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關部門申請扶持政策。
(2)當?shù)卣木唧w有關政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政策：項目開發(fā)建設過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無論建設期和經(jīng)營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方(市區(qū)兩級)留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要!其他政策：如政府代辦項目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理(政府下發(fā)文件，要求相關企業(yè)進駐，便于招商)，以及實際的財政資金支持等。
通過對物流園區(qū)的實證研究，我們認為：物流園區(qū)未來發(fā)展趨勢就是成為第四方物流運營平臺!
作者：物通網(wǎng)
